Yargıtay, ev sahibi ve kiracı arasındaki ilişkilerin “çekilemez hale” gelmesi durumunda, kira sözleşmesinin süresi dolmasa dahi feshedilebileceğine dair kritik bir karara imza attı. Milyonlarca kişiyi yakından ilgilendiren bu kararla birlikte, ciddi anlaşmazlıkların yaşandığı durumlarda taraflar yasal fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi her an sonlandırma hakkına sahip olacak.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda dengeleri değiştirecek emsal bir kararı kamuoyuyla paylaştı. Resmi Gazete’nin 12 Mart 2026 tarihli sayısında yayımlanan karara göre, kira ilişkisinin devamını taraflardan biri için imkansız kılan “çekilmezlik hali” oluştuğunda, sözleşme süresinin bitmesi beklenmeksizin fesih işlemi gerçekleştirilebilecek. Yüksek Mahkeme, bu kararıyla 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde yer alan “olağanüstü fesih” hakkının uygulama alanını netleştirdi.

Anamur’daki Kira Anlaşmazlığı Yargıtay’a Taşındı

Süreci başlatan olay Mersin’in Anamur ilçesinde yaşandı. 2022 yılında imzalanan bir kira sözleşmesini, aradan bir yıl geçtikten sonra feshetmek isteyen ev sahibi, kiracıya evi boşaltması için 3 ay süre tanıdı. Kiracının evi tahliye etmemesi üzerine konu yargıya taşındı. Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın sözleşme süresi dolmadan açıldığını ve meselenin ihtiyaç sebebiyle fesih olarak değerlendirilmesi gerektiğini belirterek ev sahibinin talebini reddetti. Ancak Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına bozma talebiyle dosya Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin gündemine geldi.

Sözleşmeye Bağlı Kalmak Zorunlu Mu

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozarak kira hukukunda yeni bir yol haritası çizdi. Yüksek Mahkeme, taraflar arasındaki ilişkinin sürdürülemez bir boyuta ulaşması halinde, sözleşme şartlarının katı bir şekilde uygulanmasının beklenemeyeceğini vurguladı. İnceleme neticesinde hazırlanan kararda, “Herhangi bir nedenle, sürekli edinimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması beklenemez” ifadeleri kullanıldı.

Olağanüstü Fesih Hakkı Hangi Şartlarda Kullanılır

Yargıtay’ın emsal niteliğindeki kararında, fesih hakkının sadece belirli mülk tipleriyle sınırlı olmadığına da dikkat çekildi. Yüksek Mahkeme şu görüşe yer verdi: “Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uyma şartıyla, sözleşmeyi her zaman feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı iş yeri kirası dahil, her türlü kira ilişkisinde kullanılabilir.” Bu hükümle birlikte, tarafların yaşadığı ağır uyuşmazlıklar, sözleşmenin vaktinden önce bitirilmesi için yasal bir zemin haline geldi.

Borçlar Kanunu 331. Madde Hükmü Ne Diyor

Yüksek Mahkeme’nin kararında dayanak gösterdiği 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi, kira sözleşmelerinde olağanüstü fesih hakkını düzenliyor. İlgili kanun maddesinde şu ifadeler yer alıyor: ” Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarakher zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasalsonuçlarını karara bağlar.” Yargıtay’ın bu son kararı, mahkemelerin “çekilmezlik hali” durumunda bu maddeyi daha geniş bir perspektifle uygulamasının önünü açmış oldu.