Yargıtay tarafından milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı yakından ilgilendiren emsal niteliğinde bir karara imza atıldı. Kira ilişkisinin taraflar için artık sürdürülemez bir boyuta ulaştığı durumlarda, sözleşme süresinin dolması beklenmeden tek taraflı fesih yolunun açılması gayrimenkul hukukunda yeni bir dönemi başlattı. Peki, kira sözleşmelerini çekilmez hale getiren sebepler nelerdir ve bu hak nasıl kullanılacak?

Yargıtay, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda dengeleri değiştirecek kritik bir hükme imza attı. Yüksek Mahkeme, kira ilişkisinin “çekilmezlik hali” gerekçesiyle ev sahibi veya kiracı tarafından, sözleşme süresinin bitimi beklenmeksizin her an feshedilebileceğine karar verdi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Resmi Gazete’de yayımlanan kararına göre, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi uyarınca taraflar, ilişkinin devamının imkansızlaştığı hallerde yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sonlandırabilecek.

Anamur’daki hukuk mücadelesi emsal kararı getirdi

Söz konusu karar süreci, Mersin’in Anamur ilçesinde yaşanan bir kira ihtilafıyla başladı. 2022 yılında imzalanan kira sözleşmesini, bir yıl sonra “çekilmezlik” gerekçesiyle fesheden ev sahibi, kiracıya evi tahliye etmesi için üç ay süre tanıdı. Ancak kiracının evi boşaltmaması üzerine konu mahkemeye taşındı. Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın sözleşme süresi bitmeden açıldığı gerekçesiyle reddine karar vererek ev sahibini haksız buldu. Adalet Bakanlığının kanun yararına bozma talebi üzerine dosya Yargıtay’ın gündemine geldi.

Dosyayı detaylıca inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozarak önemli bir hukuki tespitte bulundu. Yüksek Mahkeme kararında, “Herhangi bir nedenle, sürekli edinimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması beklenemez” ifadelerine yer verdi. Bu değerlendirme ile kira sözleşmelerinin katı bir süre kuralına bağlı kalmadan, makul sebeplerle sonlandırılabileceğinin önü açılmış oldu.

Çekilmezlik halinin varlığında fesih hakkı nasıl işler

Yargıtay kararının gerekçesinde, tarafların haklarını koruyan genel kural şu şekilde açıklandı: “Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uyma şartıyla, sözleşmeyi her zaman feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı iş yeri kirası dahil, her türlü kira ilişkisinde kullanılabilir.” Bu hükümle birlikte, taraflar arasındaki güven ilişkisinin ağır şekilde sarsıldığı veya barınma/işletme huzurunun kalmadığı durumlarda, sözleşme bitiş tarihi bir engel olmaktan çıkıyor.

Kararda ayrıca 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde düzenlenen “Olağanüstü fesih” hakkına dikkat çekildi. İlgili maddede, ” Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarakher zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasalsonuçlarını karara bağlar.” denilmektedir. Bu madde uyarınca, olağanüstü fesih hakkını kullanan tarafların, oluşabilecek parasal sonuçlar ve tazminat konularında mahkemenin takdirine tabi olacağı da vurgulanıyor.

Yargıtay’ın bu kararı, özellikle son dönemde artan kira uyuşmazlıklarında mahkemelerin benzer davalara bakış açısını doğrudan etkileyecek. Ev sahibi ve kiracı arasındaki hukuki bağın sadece takvimle değil, aynı zamanda tarafların karşılıklı huzuru ve katlanabilirlik sınırı ile ölçüleceği tescillenmiş oldu.