Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı yakından ilgilendiren kira sözleşmeleri ve tahliye taahhütnameleri konusunda iki kritik emsal karara imza attı. Kira uyuşmazlıklarında belirsizliği ortadan kaldıran bu kararlar, sözleşmelerin “çekilmezlik hali” durumunda süresinden önce feshine imkan tanırken, kira sözleşmesinden sonra imzalanan tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği konusundaki tartışmalara da son noktayı koydu.

Kira piyasasında yaşanan hareketlilik ve artan dava sayıları üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, hukuki süreçlerin seyrini değiştirecek önemli tespitlerde bulundu. Resmi Gazete’de yayımlanan kararlar, hem tahliye taahhütnamelerine yönelik itirazları hem de sözleşme sürelerine dair katı kuralları esneten bir yapı sunuyor. Yüksek Mahkeme, özellikle taraflar arasındaki ilişkinin sürdürülemez hale geldiği durumlarda sözleşme özgürlüğüne vurgu yaptı.

Kira sözleşmeleri süresi dolmadan hangi şartlarda feshedilebilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Resmi Gazete’nin 12 Mart 2026 tarihli sayısında yayımlanan kararına göre, kira sözleşmelerinin feshi konusunda yeni bir dönem başlıyor. 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine dayandırılan kararda, taraflar arasındaki uyuşmazlığın “çekilmez hale gelmesi” durumunda, kira süresinin bitmesi beklenmeksizin fesih hakkının kullanılabileceği belirtildi. Bu karar, Anamur’da yaşanan ve yerel mahkemenin ev sahibini haksız bulduğu bir dosyanın incelenmesiyle kesinleşti.

Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi, 2022 yılında imzalanan sözleşmeyi bir yıl sonra fesheden ev sahibinin davasını reddetmişti. Ancak Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına bozma talebiyle konu Yargıtay gündemine taşındı. Yüksek Mahkeme, yaptığı inceleme sonucunda şu tarihi ifadelere yer verdi: “Herhangi bir nedenle, sürekli edinimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması beklenemez”

Kararın devamında kira hukukuna dair genel bir kuralın altı çizilerek, “Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uyma şartıyla, sözleşmeyi her zaman feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı iş yeri kirası dahil, her türlü kira ilişkisinde kullanılabilir.” denildi. Bu sayede, taraflar için sürdürülebilir olmayan kira ilişkilerinde sürenin dolmasını bekleme zorunluluğu ortadan kalkmış oldu.

Tahliye taahhütnamelerinde imza ve irade tartışması nasıl sonuçlandı

Yargıtay’ın ikinci kararı ise sıkça tartışma konusu olan tahliye taahhütnameleri üzerine oldu. Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen bir davada, kiracı taahhütnameyi baskı altında imzaladığını ve belgenin kira sözleşmesiyle aynı anda önüne konulduğunu iddia etmişti. Yerel mahkeme bu savunmayı haklı bularak davayı reddetse de Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu görüşe katılmadı.

Yüksek Mahkeme, kira sözleşmesinden bir gün sonra imzalanan tahliye taahhütnamesinin, kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünü sayılması gerektiğine hükmetti. Kararda, kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen bu tür taahhütlerin geçerli olduğu ve kiracının aksini ispatlamak için aynı ispat gücüne sahip başka bir belge sunması gerektiği vurgulandı. Böylece, sözleşmeden hemen sonra alınan taahhütnamelerin “baskı altında alındığı” iddiası, somut ve yazılı bir delil olmadıkça yargı nezdinde geçerliliğini yitirmiş oldu.

Her iki karar da kira uyuşmazlıklarında mahkemelerin önüne gelecek binlerce dosya için emsal teşkil edecek. Yargıtay, bu adımlarıyla hem mülkiyet hakkını hem de sözleşme serbestisini koruyan bir denge kurmayı hedefliyor. Özellikle tahliye süreçlerinde yaşanan tıkanıklıkların, bu netleşen kurallar çerçevesinde daha hızlı çözüme kavuşması bekleniyor.