İstanbul’da Kiralık Konut Fiyatları (2019-2026) – Deniz İstikbal

Deniz İSTİKBAL – 08 Ağustos 2025

Konut fiyatlarında son yıllarda ciddi yükselişler meydana geldi. Bu artışların temel sebebi eksi reel faiz, uzun kredi maliyeti, deprem ve TL’nin değer kaybı gibi farklı etmenlere dayanıyordu. 2018-2020 döneminde görece dengelenen konut fiyatları 2021’den itibaren yüksek düzeyli artış gösterdi. Ortalama konut fiyatlarındaki artış dolar bazlı yüzde 100’ü aşarken farklı bölgelerde bu artış oranının çok üzerine çıkılan yerlerde oldu. Konut fiyatlarındaki ani sıçrayış ardından kiralarda yüksek oranlı yükselişleri peşinden sürükledi. Örneğin 2019’da Türkiye geneli ortalama konut kira fiyatı 1600 lira iken 2025 bu rakam 23402 liraya çıktı. 2026’da da 29 bin liraya çıkması bekleniyor. Mevcut asgari ücret rakamları üzerinden bir değerlendirme yapıldığında en düşük ücret olan asgari ücretin üzerinde Türkiye genelinde ortalama kira fiyatları bulunuyor. Bu durum barınma sorunu olarak isimlendirilen problemi daha fazla öne çıkarıyor ve çözüm bulunması gereken olguların başında geliyor (Grafik 1).

GRAFİK 1. TÜRKİYE’DE ORTALAMA KİRA FİYATLARI (2019-2026)

Kaynak: ENDEKSA

Türkiye geneli ortalama kiralık konut fiyatlarıyla ortalama ücretler birlikte analiz edildiğinde kira fiyatlarının gelirin yaklaşık yüzde 50 rakamına denk geldiği görülüyor. Örneğin 2019’da ortalama ücret 3 bin lira iken ortalama kira 1600 lira civarında bulunuyor. 2023’e kadar mevcut trendin korunduğu ancak 2025-2026 döneminde ciddi bir bozulmanın meydana geldiği anlaşılıyor (Grafik 2). Ortalama kira ve ücretler arasında makas kira fiyatları lehine olacak şekilde açılmaya başlıyor. 2024-2026 döneminde ortalama ücretlerin fazla bir şekilde değişmemesinin temel sebepleri arasında enflasyonla mücadelenin önemli bir rolü bulunuyor. Sıkı para ve maliye politikası talebi dizginlerken ücretlerde artış hızı kesilmişe benziyor. Fakat konut kira fiyatlarında benzer bir eğilimin henüz yakalanmış değil. Bunun temel sebepleri arasında deprem bölgesindeki konut arz sıkıntısı kritik bir rol üstleniyor. Bir diğer konu konutun yatırım aracı olarak değerlendirilmesi nedeniyle fiyatlar üzerinde anormal artışlara sebep olabiliyor.

GRAFİK 2. TÜRKİYE’DE ORTALAMA MAAŞLAR (2019-2026)

Kaynak: Kariyer.net

İstanbul için konut kiraları incelendiğinde Türkiye genelinden daha yüksek olduğu ve artış hızının daha fazla olduğunu söylemek mümkün. 2019’da İstanbul’da ortalama konut kirası 1983 lira iken 2025’te mevcut rakam 31 bin liraya ulaşmış görünüyor (Grafik 3). Ortalama gelirler açısından bakıldığında İstanbul’da gelirlerin büyük çoğunluğunu kira fiyatları oluşturuyor. Resmi istatistiklerden İstanbul’da yaşayanların ciddi bir kısmını kiracıların oluşturduğunu söylemek mümkün. Benzer bir durum kamu çalışanları için de geçerli. Ortalama memur maaşının 52 bin lira olduğu göz önüne alındığında İstanbul için geçim sıkıntısının iki kesim için de geçerli olduğu ve 2026 boyunca da süreceği anlaşılıyor. Özellikle ortalama kiraların böylesine yükseldiği bir süreçte çalışanlar kronik şekilde geçim sıkıntısına maruz kalıyor ve tasarruf yapma imkanları neredeyse sıfırlanıyor. Benzer bir durum işvereneler içinde değerlendirilebilir. Çalışan maliyetlerinin yüksekliği ve konut giderlerinde artışlar firmaları faizlerin yüksek olduğu bir dönemde daha fazla zorluyor.

GRAFİK 3. İSTANBUL’DA ORTALAMA KİRA FİYATLARI (2019-2026)

Kaynak: ENDEKSA

Bir bütün halinde konut fiyatlarındaki artış değerlendirildiğinde 2026’da da mevcut tartışmaların devam edeceği ve ücretlerin yeterli düzeye yetişmeyeceği görülüyor. Bu nedenle sosyal konut uygulamasının yaygınlaştırılması ve deprem konutların hızlıca tamamlanması gerekiyor. Özellikle alt ve orta gelir grupları için elzem olan bu konu kamu tarafından dikkatlice analiz edilmeli ve sonuç odaklı çözüm çalışmalarının hızlıca yapılması gerekiyor.