Konut Yatırımcısı Kazanıyor Mu? – Deniz İstikbal

Deniz İSTİKBAL – 14 Ağustos 2025

Türklerin yatırım yapma alışkanlıkları geçmişten günümüze altın, konut ve döviz gibi araçlarda toplanıyor. Ülkede yaşanan krizler, para birimindeki değer kaybı ve ani şoklar bireyleri farklı yatırım araçlarına yönlendiriyor. TL’nin uzun vadeli olacak şekilde reel değerini kaybetmesi bireyleri dövize yönlendiriyor. Altın yatırımcısı ise dövizden farklı olarak toplumun büyük kısmı tarafından daha fazla değerlendiriliyor. Örneğin günümüzde dövizdeki toplam varlıklar 190 milyar dolar civarında iken altın yatırımları 500 milyar dolarlık bir hacimde bulunuyor. Benzer şekilde döviz ve altından yapılan karlar bireylerin daha sonra konut yatırımcısına dönüşmesine doğru evriliyor. Bireyler yapılan tasarrufları da en son perdede konut yatırımı yaparak değerlendiriliyor. Özellikle Anadolu şehirlerinin büyük kısmında bireyler yatırımlarını bu şekilde tercih ediyorlar. Gelişmekte olan bir ülke olarak da Türkiye ile benzer yatırımcı profilini taşıyan ülkeler mevcut. Özellikle kişi başı gelirin 10-20 bin dolar aralığında olan ülkeler Türk yatırımcıyla benzer yatırım tercihlerinde bulunuyorlar. Fakat en temelde Türkler konuta daha fazla yatırım yapıyor ve tasarruflarını emlak sektöründe değerlendiriyorlar. Bu nedenle Türkiye’de yıllık ortalama 150-170 milyar dolar aralığında toplam konut alım-satımı gerçekleşiyor.

TABLO 1. TÜRKİYE’DE KONUT SATIŞLARI (MİLYON ADET)

Kaynak: TÜİK

2019-2024 tarihleri arasında Türkiye’de toplam 8,55 milyon konut alım-satımı gerçekleşti. 1 trilyon doların üzerinde bir alım satım işlemi böylelikle gerçekleşmiş oldu (Tablo 1). Özellikle büyük şehirler İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya en fazla alım-satımın olduğu destinasyonlar oldular. Ağırlıklı olarak yerel halkın yaptığı işlemler kamuya vergi, harç payı ve diğer işlemlerde ciddi para transferi sağladı. Fakat Türklerin konut yatırımcısı olarak genel beklentisi konutun orta ve uzun vadede değer kazanması. Ek olarak diğer bir beklenti kira getirisinin yüksek olması. Buradan hareketle 1 trilyon dolarlık bir yatırımın getirisinin ne olduğu akıllara geliyor. Özellikle salgın sonrası artan konut fiyatları dünya genelinde bir problem haline geldi. İktidarlar oluşan fiyat artışlarını dengelemek için harekete geçtiler ancak yapılan kamu müdahaleleri istenilen başarıyı getirmedi. İngiltere, ABD, Almanya ve Japonya’da meydana gelen seçim yenilgilerini bu açıdan değerlendirmek mümkün. Ek olarak Mart 2024 yerel seçimlerinde de İngiltere’de olduğu gibi iktidar partisine yönelik bir yenilgi ortaya çıktı. Bu yenilginin de konut ve kira fiyatlarıyla yakından ilgisi bulunuyor.

GRAFİK 1. ORTALAMA KONUT FİYATLARI (METREKARE / DOLAR)

Kaynak: ENDEKSA

Grafik 1’de 2019-2026 tarihleri arasında İstanbul’daki ortalama konut fiyatlarının dolar bazlı genel seyri yer alıyor. Benzer şekilde biraz daha düşük olmakla birlikte Türkiye genelindeki ortalama konut metrekare fiyatları da aynı fiyat artış trendini izliyor. Eylül 2021-Haziran 2023 arası dönemde uygulanan düşük faiz, yüksek enflasyon politikası sonrası konut fiyatları hem dolar hem de TL bazlı ciddi yükseliş gösterdi. 2021’in başlarında ortalama konut fiyatı İstanbul’da 700 dolar iken 2023’te mevcut rakam 1400 dolara kadar çıktı. Haziran 2023’te yeni ekonomi yönetiminin başa geçmesiyle birlikte sürecin tersine çevrilmesi için ciddi bir çalışma yürütüldü. Ancak Şubat 2023 depremleri konut fiyatlarının düşüşünü büyük ölçekli etkiledi. Enflasyonun da sürüyor oluşu konut fiyatları üzerindeki köpük olarak tanımlanabilecek fazlalığı ortadan kaldırmadı. Ayrıca bireylerin konut alımlarına devam etmesi ve kredi dışı nakit alım-satımın artması fiyatların düşmesini etkiledi.

Yukarıdaki analizlerle birlikte mevcut bu trend düşünüldüğünde faizlerin indirilmesiyle Türkiye’yi yeni bir süreç bekliyor. Mevduat hesaplarında 400 milyar dolara yaklaşmış tasarruflar, TCMB’nin hesaplamalarına göre 500 milyar dolarlık yastık altı altın ve 200 milyar dolarlık döviz mevduatı bulunuyor. Faizlerin düşüşü ve altındaki karın çekilmeye başlanması konut alım-satımına ciddi bir talep yaratabilir. Oluşan bu talep hem TL hem de dolar bazlı konut fiyatlarının artmasına neden olabilir. 700 dolardan 1400 dolara kadar gelmiş ve 1200 dolar civarında dengelenmiş konut fiyatları ilerleyen iki yılda kamu tarafından ciddi şekilde bu nedenle sıkı şekilde denetlenmeli. Bu denetleme alt ve orta gelir gruplarının konuta erişimini kolaylaştırmak yönlü olmalı ve ani fiyat hareketlerine 2021-2023 döneminde olduğu gibi izin vermemeli. Konut yatırımcısının kazanıyor mu sorusu ise 2019-2023 dönemi için evet 2024-2025 dönemi için ise hayır olarak öne çıkıyor. Fakat 2026-2027 süreci faizlerin düşüşüyle birlikte konut yatırımcısına kar şeklinde geri dönebilir.