Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, milyonlarca mülk sahibini yakından ilgilendiren ortak tapulu taşınmazların satışına dair emsal niteliğinde bir karara imza attı. Özellikle tarla ve ev gibi gayrimenkullerde “şufa hakkı” olarak bilinen ön alım hakkının kullanımına dair sınırları belirleyen Yüksek Mahkeme, fiili taksimatı bulunmayan arazilerde hak sahiplerinin izlemesi gereken yolu netleştirdi.

Miras ya da satın alma yoluyla birden fazla hissedarı olan taşınmazlarda yaşanan anlaşmazlıklar, Yargıtay’ın son kararıyla yeni bir hukuki boyut kazandı. Resmi Gazete’de yayımlanan karara göre, paylı mülkiyete konu olan bir taşınmazda paydaşlardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşların öncelikle satın alma hakkını ifade eden ön alım hakkı mercek altına alındı. Bu hak, hukuk sistemimizde “Yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk nitelikli bir kısıtlamasıdır. Bu itibarla, önalım hakkından doğan bu kısıtlama ancak bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş veya paydaşların bu hakkı dava yoluyla kullanmaları halinde ortaya çıkar.” şeklinde tanımlanıyor.

Tarlada Sınır Çizgisi ve Fiili Taksimat Neden Önemli?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin incelediği somut olayda, ortak tapulu bir tarlada paydaşlardan biri hissesini sattı. Satış işleminin ardından diğer paydaş, ön alım hakkını kullanmak isteyerek tapunun kendi adına tescil edilmesi için dava açtı. Davalı taraf ise tarlanın paydaşlar arasında fiilen bölündüğünü ve herkesin kendi kullanım alanının sınırlarının belli olduğunu savunarak davanın reddini talep etti. Yerel mahkeme, tarlada fiili taksim olduğu gerekçesiyle davayı reddetse de konu Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz istemiyle Yüksek Mahkeme’nin gündemine taşındı.

Yapılan incelemelerde, tarlada sınırları belirleyen herhangi bir işaret, çit veya ekili alan ayrımı olmadığı bilirkişi raporlarıyla tespit edildi. Bilirkişi, tarlanın boş ve işlenmemiş olduğunu, paydaşların kullanım alanlarını ayıran somut bir belirti bulunmadığını raporladı. Yargıtay, yerel mahkemenin bu teknik tespiti göz ardı ederek verdiği kararı hukuka aykırı buldu.

Dürüst Davranma Kuralı Hangi Durumda Devreye Girer?

Kararın gerekçesinde, paydaşların kendi aralarında taşınmazı paylaşıp kullandıkları durumlarda dürüstlük kuralının esas alınması gerektiği vurgulandı. Dairenin kararında bu durum şu ifadelerle açıklandı: “Ön alım davasına konu payın bulunduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip, her bir paydaş belirli bir kısmını kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı bu yeri ve bu yere tekabül eden payı üçüncü şahısa satarsa, satış zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması, Türk Medeni Kanunu’nun ikinci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.”

Ancak incelenen dosyada fiili bir taksimatın bulunmadığına dikkat çeken Yargıtay, davanın reddedilmesinin hatalı olduğuna hükmetti. Yüksek Mahkeme, “dava konusu taşınmazda fiili taksimat bulunmadığı olgusu benimsenerek, ön alım hakkı ile diğer hususların varlığı incelenerek, karar verilmesi gerekirdi” diyerek yerel mahkemenin kararını bozdu. Bu karar, sınırları netleşmemiş tarlalarda paydaşların ön alım hakkının korunması açısından büyük bir önem taşıyor.